Jak investovat do nemovitostí: první investiční byt od nuly

Článek připravila redakce vb.cz z webináře s hypotečním specialistou Janem Zemanem a dalších videí vb.cz.

Návod je pro fyzické osoby, které kupují byt k dlouhodobému pronájmu na hypotéku. Pravidla financování jsme ověřovali k 6. listopadu 2026 v dokumentech ČNB.

Jak začít investovat do nemovitostí?

Začněte plánem, ne konkrétní nabídkou. Jan Zeman, který se financování nemovitostí věnuje jedenáct let a sám je investorem, na webináři pro vb.cz rozlišuje dva typy investorů:

• Nahodilý investor najde byt, zajde do banky, zeptá se, jestli mu půjčí, a když ano, koupí. Každý úvěr řeší zvlášť, bez rozmyslu, ke které bance jít jako první.

• Plánovaný investor ví dopředu, kolik nemovitostí chce v příštích letech koupit, a podle toho volí banky, pořadí nákupů a typ úvěru.

Zeman se v praxi téměř nesetkává s tím, že by někdo, kdo chce a má aspoň trochu rozumnou bonitu, nezvládl koupit první investiční byt, případně i druhý. Lámat se to začíná obvykle po druhém bytě, hlavně u těch, kdo předchozí nákupy neskládali koncepčně. Strop bonity přitom podle něj leží mnohem dál, než si většina investorů představuje.

Financování podle něj berte jako kapacitu na několik let, ne jako jeden produkt: rozhoduje, jaký úvěr a kdy použijete, jak vás banka vidí dnes a za pár let a v jakém pořadí a za jakým účelem kupujete.

První investiční byt, nebo nejdřív vlastní bydlení?

Pokud chcete postavit portfolio větší než jeden nebo dva byty, radí Jan Zeman čistě z pohledu hypotéky začít investičním bytem a bydlet dál v nájmu.

Sám Zeman to tak udělal. Dodává ale, že to pro někoho není populární názor a že v jeho praxi jde touto cestou menšina klientů. Většina si nejdřív pořídí vlastní bydlení a k investování se dostane později.

Od dubna 2026 ale investiční byt jako první nákup chce víc vlastních peněz než vlastní bydlení:

Modelový výpočet pro případ, kdy odhad banky odpovídá kupní ceně. Sloupce pro vlastní bydlení platí jen u první a druhé nemovitosti a 90 % dává podle Zemana řada bank jen na první. Počítají se všechny obytné nemovitosti v Česku i v zahraničí včetně družstevních podílů, společného jmění a podílů od 50 %. Žádáte-li s někým společně, rozhoduje ten, kdo jich vlastní víc.

Podobně to vidí Martin Kořenek, realitní investor a mentor s více než dvěma sty byty. V rozhovoru pro vb.cz za svou chybu považuje drahý vysněný dům. Kdyby začínal znovu, šel by bydlet do nájmu a první byt by koupil jako základ pro další. Platí podle něj: nejdřív aktiva a teprve z toho, co vydělají, luxus.

Kolik stojí investiční byt a kolik peněz potřebujete?

Cena se liší hlavně podle místa. Ondřej Jerman, investor a mentor, který vlastní přes čtyřicet bytů hlavně na severu Čech, v rozhovoru pro vb.cz pro ilustraci zmiňuje byt na severu za zhruba dva miliony korun. David Bureš, zakladatel společnosti FLET zaměřené na nájemní bydlení v Praze, v prosinci 2025 uváděl, že kvalitní novostavba v Praze stojí 6,5 až 12 milionů, nejčastěji kolem 8,5 milionu Kč.

Modelový příklad pro byt za 3 miliony:

Na tři věci pozor:

• Odhad banky nemusí odpovídat kupní ceně. LTV se počítá z hodnoty podle banky. Když odhad vyjde níž, doplácíte rozdíl.

• Daň z nabytí nemovitých věcí kupující neplatí, je zrušená.

• Rezerva. David Bureš doporučuje nejít s financováním na doraz a mít stranou dost peněz pro případ výpadků. Nejhorší podle něj je, když investor musí rychle prodat pod cenou.

Jak financovat první investiční byt?

Nejčastěji investiční hypotékou. Podle ČNB je to hypotéka na byt nebo dům, který chcete pronajímat, nebo na třetí a další obytnou nemovitost bez ohledu na účel. Pokud vám banka do příjmů započítá očekávaný nájem z kupovaného bytu, jde o investiční hypotéku vždy. Od 1. dubna 2026 u ní ČNB bankám doporučuje LTV nejvýše 70 % (úvěr nejvýše 70 % hodnoty zastavených nemovitostí) a DTI nejvýše 7 (všechny dluhy včetně nové hypotéky nejvýše sedminásobek čistého ročního příjmu). Doporučení není zákon, ČNB ale jeho dodržování sleduje v dohledu nad bankami. Pětiprocentní výjimka, kterou banky mají u závazného limitu LTV, se na investiční hypotéky nevztahuje.

Banky se podle Jana Zemana nejvíc liší v tom, jak počítají příjmy, třeba z podnikání nebo z nájmu. Investorsky přátelská banka vám u bytu, který už pronajímáte, uzná 70 % nájmu, v krajním případě už po první platbě. Přísnější chce celý uzavřený rok a daňové přiznání a za příjem bere jen základ daně po odečtení výdajů. Na to můžete čekat i rok a půl.

Z praxe Zeman zmiňuje:

• Do bonity se počítá všechno, i operativní leasing, kreditní karty a jakýkoli jiný úvěr.

• Hypotéku si u většiny bank nevyřídíte dopředu, až s konkrétní nemovitostí.

• Na jedné nemovitosti může viset víc hypoték, ale většinou jen u stejné banky. Volnou zástavní hodnotu bytu u banky, která vám už nepůjčí, jinde nevyužijete.

• Některé banky jsou levnější a k prvním dvěma nebo třem nemovitostem vstřícné, u dalších ale zpřísní podmínky. Klientům, kteří chtějí co nejvíc bytů, Zeman často sjedná první hypotéky u levnější banky, protože tolik nezatíží bonitu. Až ji tam vyčerpají, přejdou k dražší, ale kreativnější bance.

Zeman i David Bureš doporučují plánovat financování s hypotečním poradcem, který metodiky bank zná. Podle Zemana se navíc v čase mění, někdy výrazně.

Před jednáním s bankou se hodí checklist bonity podle Zemanova webináře.

Jaký byt vybrat a kde?

David Bureš na webináři pro vb.cz radí hledat jen v místech, kde lidé chtějí bydlet v nájmu. Kde to je, zjistíte třeba od tří realitních makléřů, kde se jim nejlépe pronajímá. Teprve potom řešte parametry bytu. Bureš jmenuje třeba metráž a dispozici, dostupnost MHD, výši fondu oprav a technický stav bytu i domu.

Na tom, kde kupovat, se hosté vb.cz rozcházejí. Bureš považoval v prosinci 2025 Prahu za nejodolnější trh v Česku. Ondřej Jerman naopak říká, že největší chybou začátečníků je, že nerozumějí riziku, a pro většinu investorů je podle něj nejrizikovější právě Praha.

Vyplatí se investiční byt?

Může se vyplatit, hlavně dlouhodobě a když porostou nájmy nebo cena. Modelový příklad pro byt z předchozí tabulky:

Průměrná nabídková sazba hypoték byla v říjnu 2026 podle Swiss Life Hypoindexu 5,79 % a ČNB 5. listopadu zvýšila základní sazbu na 4 %. Hrubý výnos z kupní ceny vychází 4,8 %, čistý z pořizovacích nákladů 3,3 %, tedy méně než modelová sazba 6 %. Čistý příjem 102 000 Kč nepokryje ani úroky prvního roku, zhruba 125 300 Kč. Zbytek splátky, asi 25 800 Kč ročně, snižuje dluh. Při sazbě 8 % by splátka byla 15 409 Kč a cash flow -6 909 Kč měsíčně. Bez růstu nájmu nebo ceny model vychází ztrátově.

Daň z příjmů v modelu nevznikne, pokud uplatníte skutečné výdaje: úroky a odpisy převýší příjem z nájmu. S paušálem 30 % byste zdanili 92 400 Kč, přestože byt na splátku nevydělá. David Bureš řadí paušál u nájmu mezi časté chyby investorů.

Ondřej Jerman by portfolio dnes stavěl spíš na růstu hodnoty než na cash flow, sám by ho ale sledoval, protože hodně záporné cash flow vás může položit. Martin Kořenek říká, že záporné cash flow není samo o sobě špatně, a radí uvažovat v horizontu pěti až deseti let. David Bureš počítá výnos z vlastních peněz na patnáct let, jeden nebo dva roky jsou podle něj spíš spekulace.

Růst ceny zaručený není. Bureš připomíná, že po finanční krizi v roce 2008 klesly ceny bytů v Praze během dvou let v průměru zhruba o pětinu, nájmy přitom podle něj rostly.

Jak koupit byt krok za krokem?

1. Propočet bonity. Ještě před prohlídkami víte, kolik vám banka půjčí.

2. Výběr a výpočet. Do užšího výběru berte jen byty, u kterých vychází výnos se všemi náklady.

3. Prověření bytu a domu. List vlastnictví, dokumenty od společenství vlastníků, technický stav.

4. Rezervace. Až po propočtu bonity, ideálně s ujednáním pro případ, že vám banka úvěr neschválí.

5. Odhad a schválení hypotéky. Banka nechá byt ocenit a podle odhadu schválí úvěr.

6. Kupní smlouva a úschova. David Bureš doporučuje vyplatit kupní cenu z úschovy až po zápisu do katastru.

7. Návrh na vklad do katastru. Poplatek je 2 000 Kč za každý návrh. Vlastníkem se stáváte zápisem, s účinky k okamžiku, kdy návrh na katastr došel.

8. Předání bytu. Protokol se stavy měřidel a převod energií.

Dvanáct rad z praxe před první koupí najdete v ebooku zdarma.

Na co si dát pozor při koupi bytu?

• List vlastnictví: zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva a poznámky o sporech nebo exekucích.

• Dům a společenství vlastníků: výše fondu oprav, plánované opravy a jestli dům splácí úvěr.

• Technický stav: náklady na rekonstrukci nebo vybavení patří podle Bureše do kalkulace hned na začátku. Zanedbaný byt podle něj přitahuje horší nájemníky.

Co dělat po koupi: pronájem, správa a daně?

Bureš radí byt před pronájmem opravit a jeho stav nafotit.

• Výběr nájemníka: Burešova firma podle jeho údajů z prosince 2025 zhruba 40 % zájemců na prohlídku nepustí a u ostatních prověřuje registry a příjmy.

• Jistota (kauce): spolu se smluvní pokutou smí podle občanského zákoníku tvořit nejvýše trojnásobek měsíčního nájemného.

• Pojištění: Bureš pojišťuje nejen nemovitost, ale i domácnost a odpovědnost.

• Cizinci: ubytování cizince, i občana EU, musíte do 3 pracovních dnů ohlásit cizinecké policii, jinak hrozí pokuta až 50 000 Kč. Bureš to řadí k častým chybám.

• Správa sám, nebo přes správce: Ondřej Jerman spravuje přes čtyřicet bytů sám. Byznys podle něj stojí na komunikaci s lidmi, kterou žádná technologie nevyřeší.

Příjem z nájmu zdaníte podle § 9 zákona o daních z příjmů sazbou 15 % ze základu daně (nad 1 762 812 Kč celkového základu 23 %). Výdaje uplatníte paušálem 30 % (nejvýše 600 000 Kč ročně), nebo skutečnými výdaji včetně úroků, oprav a odpisů. Přiznání za rok 2026 podáte do 1. dubna 2027, elektronicky do 3. května 2027. Krátkodobý pronájem s úklidem a výměnou prádla, typicky přes Airbnb, je podle pokynu GFŘ D-59 příjem ze samostatné činnosti podle § 7, ne nájem.

Jak se dostat k dalšímu bytu?

Jan Zeman s investory často využívá nárůst hodnoty bytů, které už mají. Příklad: byt koupený před pěti lety za 5 milionů s hypotékou 4 miliony může mít dnes hodnotu kolem 8 milionů a zůstatek úvěru kolem 3,5 milionu. Takový byt můžete dát do zástavy k další hypotéce u stejné banky, nebo hypotéku refinancovat s navýšením a peníze použít jako vlastní zdroje na další byt. Refinancování s navýšením ale pod doporučení ČNB spadá, a jde-li o peníze na další investiční byt, platí LTV 70 %. Z bytu v příkladu tak uvolníte zhruba 2,1 milionu Kč (70 % z 8 milionů minus zůstatek 3,5 milionu). Je to jen orientační kapacita zástavy, ne schválený úvěr: banka posoudí i příjmy, DTI a DSTI.

Martin Kořenek bral první byt jako zkoušku, a když fungoval, přikupoval další. Začínal se stoprocentními hypotékami, jaké dnes na investiční byt nedostanete. V letech 2015 a 2016 koupil prvních šest nebo sedm bytů a začal narážet na první limity.

Časté otázky

Jde koupit investiční byt bez vlastních peněz? S hypotékou jen s další zástavou. Dáte-li do zástavy ještě jinou nemovitost, může úvěr pokrýt i celou kupní cenu, LTV ze součtu hodnot ale musí zůstat do 70 %. Jak koupit první investiční byt bez naspořeného milionu, popisuje Oldřich Turner v rozhovoru zdarma za registraci. Krajní scénář tří nemovitostí bez vlastních úspor a to, čím se za něj platí na splátkách, ukazuje Jan Zeman v plné verzi webináře pro členy na Herohero. Počítejte s tím, že skládání úvěrů na akontaci banky sledují a ČNB je žádá, aby jím nikdo limit LTV neobcházel.

Kolik bytů si můžu koupit na hypotéku? Rozhoduje hlavně příjem, DTI a DSTI, tedy podíl všech splátek na čistém měsíčním příjmu. Interní maximum DSTI má podle zkušenosti Jana Zemana každá banka jinde, zjednodušeně řádově mezi 50 a skoro 80 %. ČNB ale bankám doporučuje vysoce obezřetně posuzovat žádosti s DSTI nad 40 % a počítat ho i se sazbou nejméně o 2 procentní body vyšší. Na vyšší hodnotě proto plán nestavte, dokud vaši situaci banka předběžně neposoudí. Jednotlivec s odpovídajícími příjmy se podle Zemana při dobrém plánování dostane řádově na 30 milionů korun v hypotékách, pár na 50 milionů. Při DTI 7 to znamená čisté roční příjmy včetně uznaného nájmu zhruba 4,3 milionu Kč, u páru 7,1 milionu Kč.

Mám se nejdřív vzdělávat, nebo rovnou koupit? Ondřej Jerman radí začátečníkům hlavně jednat. Vzdělání podle něj není nezbytné, ale zkrátí cestu a pomůže vyhnout se chybám. Martin Kořenek považuje investici do sebe za jedno z aktiv: kdo má málo peněz, má začít u sebe, studovat, hledat cesty a ptát se. Zároveň radí věci neodkládat. Sám v letech 2016 až 2018 kvůli práci na rok a půl přestal investovat. Vydělal si navíc zhruba dva miliony, na růstu portfolia ale podle vlastního odhadu přišel o padesát milionů.

Mám kupovat byt na sebe, nebo přes s.r.o.? Jan Zeman jako investor volí, kdykoli může, hypotéku na fyzickou osobu: je levnější, má delší splatnost a díky zákonu o spotřebitelském úvěru nižší sankce za předčasné splacení. Na limity bank ale fyzická osoba časem narazí. Přechod na firmu doporučuje propočítat s hypotečním a daňovým poradcem.

Byt, nebo fondy a ETF? David Bureš doporučuje mít obojí: z fondů nebo akcií vyberete i menší částku, byt prodáte jen celý a trvá to.

Z čeho článek vychází

Redakce vb.cz zpracovala článek hlavně z webináře s Janem Zemanem (zveřejněno 16. 7. 2026). Dále cituje rozhovor s Martinem Kořenkem (24. 9. 2026), rozhovor s Ondřejem Jermanem (27. 9. 2026) a webinář s Davidem Burešem (10. 12. 2025). Pravidla: doporučení ČNB z 27. 11. 2025, praktické postupy ČNB k investičním hypotékám, vyhláška ČNB č. 399/2021 Sb., Zpráva o finanční stabilitě jaro 2026, katastrální zákon (§ 10), zákon o správních poplatcích (položka 120), občanský zákoník (§ 2254), zákon o daních z příjmů, pokyn GFŘ D-59 (k § 7), zákon o pobytu cizinců (§ 99, 102 a 156) a Finanční správa ke zrušení daně z nabytí. Sazby: Swiss Life Hypoindex a ČNB 5. 11. 2026. Modelové příklady nejsou finančním ani daňovým poradenstvím pro konkrétní situaci.