Výnos investičního bytu
Oddělte výnos nájmu od splácení úvěru. Započítejte prázdné měsíce, náklady i vlastní kapitál.
Vaše předpoklady
Cena samotné nemovitosti. Musí být vyšší než nula.
Jednorázově například právník, katastr, provize a poplatky za úvěr.
Jednorázové náklady před pronájmem. Nezvyšujeme automaticky tržní hodnotu bytu o tuto částku.
Bez průběžně zúčtovaných záloh na služby.
Procento ročního nájemného, které nevyberete. Jeden měsíc odpovídá přibližně 8,33 %.
Náklady, které nenese nájemce: opravy, pojištění, správa, nevratné platby SVJ a daň z nemovitých věcí. Bez splátky úvěru a daně z příjmů.
Nula znamená nákup bez úvěru. Nejvýše kupní cena bytu.
Nominální roční sazba. Model ji nemění po fixaci.
Celková doba splácení, nikoli fixace. Při nulovém úvěru výsledek neovlivňuje.
Počet let pro modelový vývoj ceny bytu. Nejde o splatnost úvěru.
Váš předpoklad, nikoli prognóza. Změna se každý rok počítá z hodnoty předchozího roku; může být i záporná.
Čistý provozní výnos před daní
4,47 %Výnos před daní z příjmů. Provozní výnos nezahrnuje splácení úvěru; hotovostní výnos ano.
Vývoj hodnoty bytu za 20 let
Průběh po letech
Po 20 letechRůst ceny se skládá z roku na rok. Jde o váš scénář, ne předpověď ani hotovostní příjem. Hodnota je před odečtením úvěru, daní a nákladů prodeje; nájemné se v tomto grafu nereinvestuje.
Jak počítáme
Pořizovací náklady = cena + vedlejší náklady + rekonstrukce. Hrubý výnos = roční plné nájemné / pořizovací náklady. Čistý provozní výnos odečítá výpadky nájmu a náklady vlastníka, nikoli financování.
Cash flow = čistý měsíční provozní příjem minus anuitní splátka. Cash-on-cash = roční cash flow / vlastní kapitál. Splácení jistiny zvyšuje majetek, ale není součástí tohoto hotovostního výnosu. Tyto roční ukazatele nezahrnují růst ceny a jsou před daní z příjmů.
Hodnota bytu za zvolený horizont = kupní cena × (1 + roční změna / 100) na počet let. Zhodnocení se tedy skládá z roku na rok. Náklady koupě ani rekonstrukce automaticky nezvyšují tržní cenu. Nájemné zde nereinvestujeme a růst ceny nepřičítáme k cash flow. Graf ukazuje samotnou cenu bytu před odečtením dluhu, daní a nákladů prodeje, nikoli čistý výnos vlastního kapitálu.
Proberte to s komunitou vb.cz
Praktické materiály a další souvislosti pro vaše rozhodování.
Modelový výpočet není osobní investiční ani daňové doporučení. Ověřte vstupy s odborníkem.