Investiční byt 2026: jaký vybrat a kde ho koupit

Článek připravila redakce vb.cz ze série rozhovorů s realitním investorem Petrem Kosprdem a dalších videí vb.cz.

Pohled hostů vychází z jejich praxe, nejde o doporučení ke konkrétnímu nákupu. Částky v příkladech jsou modelové.

Jaký byt je dobrá investice?

Takový, který koupíte za dobrou cenu a dokážete ho pronajmout. Právě tyhle dvě věci jmenuje jako nejdůležitější Petr Kosprd, realitní investor, který kupuje hlavně byty v regionech, v rozhovoru o nástrojích a ceně.

Než začnete hledat, ujasněte si cíl. Kosprd v prvním dílu série připomíná, že investor hledá něco jiného než člověk, který kupuje byt pro sebe: výnos. Investory dělí na dva typy:

• Kdo je ve fázi růstu, chce majetek budovat, dá do nákupu čas a chce koupit levněji, tomu se podle něj hodí spíš sekundární trh, tedy starší byty.

• Kdo chce portfolio stabilizovat, třeba po prodeji firmy, a za bezpečí je ochoten přijmout nižší výnos, ten by podle něj šel do novostaveb.

I pár procent výnosu navíc podle Kosprda za deset let udělá velký rozdíl: 10 milionů Kč při 10 % ročně vyroste za deset let na necelých 26 milionů, při 12 % na zhruba 31 milionů.

Kde koupit investiční byt: v Praze, nebo v regionech?

Kdo chce z investičního bytu hlavně výnos a růst, tomu Praha podle Petra Kosprda nevychází. Sám se jí v rozhovoru o místech pro investiční byt vyhýbá:

V Praze podle něj soutěžíte s lidmi, kteří kupují pro vlastní bydlení, s cizinci, s lidmi s vysokými příjmy a u novostaveb s fondy. Koneční zákazníci podle něj neřeší výnos, ale jestli se jim byt líbí a dosáhnou na něj hypotékou. Kdo si chce v Praze koupit dvě garsonky s výnosem kolem 3,5 % a tím skončit, může. Praha je podle Kosprda dobrá na flip, tedy koupit, zrekonstruovat a prodat, a na bezpečné uložení peněz, od kterého nečekáte výnos.

Mimo Prahu podle něj za posledních pět až deset let nejvíc rostl sever Čech. Čím chudší lokalita, tím nižší je podle něj výchozí základ, ze kterého ceny rostou. Spoustu příležitostí vidí i v prstenci kolem Prahy, v menších městech a vesnicích. V rozhovoru zveřejněném v květnu 2026 za zajímavé označil pás severních Čech, hlavně méně známá města, o kterých se všude nepíše, dále Moravskoslezský kraj a střední Čechy. Ostatní kraje prochází jeden po druhém v plné verzi rozhovoru na Herohero.

Princip, podle kterého hledá, popisuje v prvním dílu série na panelových bytech a sám ho vztahuje i na lokality:

Na webináři vb.cz v říjnu 2025 to ukázal na nabídkových cenách bytů ze Sreality za deset let:

Nabídkové ceny, ne ceny skutečných prodejů, stav k říjnu 2025.

Nízká cena ale sama o sobě výnos nezaručuje a minulý růst se nemusí opakovat. V rozhovoru zveřejněném v květnu 2026 Kosprd popisoval nabídku bytu v Litvínově s výnosem 4,1 %. Za takový výnos si podle něj investor může rovnou koupit byt v Praze, jen za trojnásobnou cenu. V Mostě se tehdy podle jeho odhadu nabízelo k pronájmu přes 200 bytů a nájemné tlačilo spíš dolů. Kosprd souhlasí, že kdo tam kupuje, sází víc na růst ceny než na nájem. Litvínov ani Most, který podle něj vychází ještě hůř, pro něj tehdy nebyly zajímavé lokality, pokud by nenarazil na opravdu dobrou nabídku.

Mimo Prahu staví portfolio i Ondřej Jerman, kterého živí kolem čtyřiceti bytů. Leží hlavně v pásu od Mostu přes Bílinu, Duchcov a Děčín po Liberec.

Proč, rozebírá v plné verzi rozhovoru na Herohero.

Přehled od Petra Kosprda shrnuje na dvou stranách v PDF mapu krajů podle výnosu a ceny, šest kritérií, podle kterých lokalitu posoudit, a postup, jak se od kraje dostat ke konkrétní mikrolokalitě. Je zdarma pro registrované členy vb.cz.

Jak poznat dobrou lokalitu a mikrolokalitu?

Dobré i špatné lokality má podle Petra Kosprda každé město včetně Prahy a nechce kupovat v místě, kterému křivka jde dolů. Novou lokalitu si nejdřív proklepne v rešerši, kterou mu připraví umělá inteligence, a zajímá ho hlavně vývoj počtu obyvatel, zaměstnavatelé v okolí a skladba obyvatel. Počet exekucí podle něj moc neřeší, protože kupuje v dobrých lokalitách.

Na místo podle Kosprda jeďte osobně, projděte ulice a promluvte si s lidmi. Kdo kupuje od stolu podle fotek, zaplatí podle něj za pohodlí nižším výnosem a vyšší cenou.

Martin Kořenek, který v rozhovoru pro vb.cz v létě 2026 uvedl, že má 230 bytů, hodnotí lokality vlastní kvalitativní škálou od A do E podle toho, jak se v nich žije. Klidné pražské čtvrti jsou pro něj áčko, nejproblematičtější místa éčko.

Novostavba, nebo starší byt a panelák?

Zjednodušeně: novostavba je méně práce a obvykle nižší výnos, sekundární trh nabízí víc příležitostí, ale chce víc úsilí. S tímhle shrnutím Petr Kosprd v prvním dílu série souhlasí. Podle toho, co v něm popisuje, se typy bytů liší takto:

Novostavba. U developera Kosprd počítá s ceníkovou cenou, slevu podle něj dostane spíš velký kupec. Sázíte tedy na to, že developer nacenil byt rozumně a trh poroste. Prostor k vyjednávání se ale u novostaveb liší podle projektu a situace na trhu. U bytu, který po pár letech prodává soukromý majitel, už se vyjednávat dá, nejvíc prostoru je podle Kosprda u domů starých osm až deset let a víc. V novém domě se sedmdesáti byty budete první rok soutěžit o nájemníky s dalšími majiteli, výhodu má, kdo má byt zařízený první. Při výpočtu výnosu Kosprd počítá s opotřebením 1 % ročně, u novostavby prodávané po deseti letech tedy 10 %.

Panelový byt. V Praze za posledních deset let rostl podle Kosprda nejrychleji, protože vycházel z nejnižších cen. Paneláky se stavěly tam, kde je občanská vybavenost. Martin Kořenek kupuje právě byty, které jsou si podobné jako přes kopírák, typicky panelové. Kritéria má jasná předem, takže o koupi se rozhoduje během pár sekund.

Cihlový byt. Před koupí podle Kosprda pořádně prověřte stav domu i bytu, protože tu můžou vyskočit překvapení.

Jaká dispozice se nejlépe pronajímá?

Podle Petra Kosprda už nerozhodují samotné metry, ale dispozice: malé byty v novostavbách mají vyšší cenu za metr, jsou ale lépe řešené. Na webináři v říjnu 2025 radil kupovat to, co výnosově vychází, třeba i byty 3+1, které jsou zajímavé hlavně v regionech, kde je nájemníci hledají a zůstávají v nich dlouho. Špatný stav podle něj přitahuje špatné nájemníky, radí proto byt před pronájmem uvést do pěkného stavu.

Na co se podívat u domu a SVJ?

Kupujete i podíl na celém domě, takže jeho stav a hospodaření ovlivní váš výnos. Petr Kosprd radí u staršího domu projít, jaké opravy se dělaly a jaké dům čekají, protože to může výrazně zvýšit platby do fondu oprav. Zeptejte se i sousedů. Zjistěte také, kolik je ve fondu oprav naspořeno a jestli SVJ nesplácí úvěr, třeba na zateplení. Jeho splátky ponesete v příspěvcích spolu s ostatními vlastníky.

U novostaveb podle Kosprda nastavuje developer fond oprav na minimum, protože do něj do prodeje bytů platí sám. Později se podle něj musí začít platit výrazně víc a po deseti letech přicházejí i větší opravy. Rozdíl mezi 4 a 20 Kč za metr čtvereční výnos podle něj výrazně sníží. Pozor i na služby, které developer první roky dotuje, třeba údržbu zeleně.

Checklist podle rozhovoru s advokátkou Alžbětou Švédovou shrnuje na třech stranách, na co se zeptat výboru nebo správce, než byt koupíte: finanční zdraví SVJ, stav společných částí, podle čeho poznáte dobře vedený výbor a co hlídat ve stanovách.

Jak spočítat výnos a návratnost investice do bytu?

Hrubý výnos je roční nájemné vydělené tím, co vás byt stál. Pro rozhodnutí je důležitější čistý výnos. Petr Kosprd ho na webináři v říjnu 2025 popsal takto: měsíční nájem po odečtení plateb do fondu oprav krát dvanáct, vydělený pořizovací cenou se vším všudy, tedy i s rekonstrukcí. Do nákladů je dobré započítat i pojištění, daň z nemovitých věcí a měsíc, kdy byt nebude pronajatý.

Při čistém výnosu 4,25 % se vám pořizovací náklady vrátí z nájmu zhruba za 23,5 roku. Výpočet nezahrnuje růst ceny, daň z příjmů ani úroky z hypotéky.

Za běžný čistý výnos Kosprd na webináři v říjnu 2025 označil v Praze kolem 3 %, ve velkých krajských městech kolem 4 % a v okresních městech a investorských lokalitách typu Most kolem 5 %. Sám tehdy čekal, že v investorských lokalitách bude výnos klesat. Náš model odečítá víc nákladů než jeho definice, s těmito hladinami ho proto nejde srovnávat přímo.

Ondřej Jerman by dnes portfolio stavěl víc na růstu hodnoty než na cash flow a smířil by se s tím, že nájem krátkodobě nepokryje splátky. Hodně záporné cash flow vás ale podle něj může položit. Čím vyšší sazba hypotéky, tím je záporné cash flow hlubší. Podle Martina Kořenka záporné cash flow není samo o sobě špatně, pokud myslíte na horizont pět až deset let. Jinde ale dodává, že na jeho krytí máte mít zdroje a záložní řešení, třeba něco prodat.

Jak poznat předražený investiční byt?

Porovnejte ho se skutečnými prodeji, ne s inzeráty. Sleva 10 % z nastřelené ceny podle Petra Kosprda ještě neznamená, že kupujete levně. Doporučuje přihlásit se přes bankovní identitu na Sreality a použít cenovou mapu, která podle něj ukazuje ceny skutečných prodejů z katastru.

Zisk se podle Kosprda dělá při nákupu: když dokáže koupit o 10 % levněji, vydělal už při podpisu rezervační smlouvy. Nákup pod tržní cenou přitom vytváří teprve cenovou rezervu, ne realizovaný zisk. O slevu si ale neříká po telefonu, nejdřív si s prodávajícím domluví schůzku. Martin Kořenek to dělá jinak: u bytu, který zapadá do jeho modelu, o ceně nesmlouvá, protože na dobrou nabídku je podle něj potřeba reagovat do 20 minut.

Vyplatí se investiční byt v zahraničí?

Podle Petra Kosprda jen výjimečně. Ve druhém dílu série to vidí jako rozumné, když máte velký majetek, třeba 100 milionů Kč čistého jmění, a chcete desetinu rozložit do zahraničí, nebo když máte v dané zemi rodinu a kontakty. Ostatním by to nedoporučil, byt v zahraničí podle něj člověk vůbec nemá pod kontrolou.

Kolik stojí investiční byt a kolik peněz potřebujete?

Cena se podle lokality liší několikanásobně. Ondřej Jerman uvádí jako příklad byt na severu Čech za zhruba 2 miliony Kč. Petr Kosprd zmiňuje regiony s cenou kolem 40 tisíc Kč za metr, zatímco v Praze se podle něj nové byty dají prodat i za 200 tisíc Kč za metr.

Od 1. dubna 2026 ČNB doporučuje bankám půjčit na investiční byt nejvýše 70 % hodnoty zastavených nemovitostí (LTV) a vaše dluhy dohromady by neměly přesáhnout sedminásobek čistého ročního příjmu (DTI). Když ručíte jen kupovaným bytem, zaplatíte nejméně 30 % z vlastních peněz, u bytu za 2,5 milionu Kč tedy 750 000 Kč, pokud odhad banky odpovídá kupní ceně. Vlastní peníze může nahradit zástava další nemovitosti. K tomu připočtěte vedlejší náklady, případnou rekonstrukci a rezervu na měsíce bez nájmu.

Časté otázky

Kdy se vyplatí investiční byt? Když čistý výnos spolu s realistickým růstem ceny vyjde lépe než jiné investice se srovnatelným rizikem a když zvládnete měsíce bez nájemníka i nečekané opravy. Petr Kosprd investuje s horizontem zhruba deseti let.

Jak funguje investiční byt? Koupíte byt, často s hypotékou, a pronajímáte ho. Nájem pokrývá náklady vlastníka a ideálně i splátky. Vydělává čistý nájem a růst ceny bytu, příjem z nájmu podléhá dani z příjmů.

Z čeho článek vychází

Redakce vb.cz zpracovala článek hlavně ze série rozhovorů s Petrem Kosprdem: díl 1 o novostavbách a sekundárním trhu (zveřejněno 16. 8. 2026), díl 2 o lokalitách (8. 10. 2026) a díl 3 o nástrojích a ceně (27. 10. 2026). Dále z jeho rozhovoru zveřejněného v květnu 2026 a webináře z 1. 10. 2025. Cituje Ondřeje Jermana (rozhovor, 27. 9. 2026) a Martina Kořenka (rozhovor, 24. 9. 2026). Pravidla financování: ČNB, doporučení k investičním hypotékám.