Jak vybrat nájemníka: prověření, otázky a varovné signály

Článek připravila redakce vb.cz z webináře s Janem Vrubelem, spoluzakladatelem služby PrověřNájemníka.cz, a dalších videí vb.cz.

Návod platí pro dlouhodobý nájem bytu, pravidla jsme ověřovali k 6. 11. 2026.

Proč nestačí prověřit exekuce?

Protože exekuce a insolvence jsou až konec dlouhé cesty. Kdo už nesplácí, se v rejstřících může objevit o měsíce později.

Jan Vrubel to na webináři vb.cz ukazuje na vlastní zkušenosti. Zrekonstruovaný byt v Praze nabídl za nájemné nad úrovní okolí a zájemců přišlo málo. Jeden chtěl byt hned, nevyjednával, nabídl placení v hotovosti a rejstříky exekucí a insolvencí měl čisté. Po pár měsících se platby začaly zpožďovat a při novém prověření po půl roce už exekuce v rejstříku byly. Nájem skončil vystěhováním, při kterém nájemník vytáhl nůž, a část dluhu zůstala nesplacená.

Za první chybu Vrubel považuje příliš vysokou cenu, která omezila výběr. Nájemník navíc už při podpisu dlužil úvěrové společnosti, jen to rejstříky ještě neukazovaly.

Po této zkušenosti Vrubel spoluzaložil službu PrověřNájemníka.cz. Podle jejích dat má zhruba každý pátý prověřovaný záznam v registru dlužníků SOLUS a každý desátý tam má dluh, přestože nemá exekuci ani insolvenci.

Vrubel rozlišuje čtyři typy problémových nájemníků:

Co si rozmyslet před inzerátem?

Pravidla a cenu, která přivede dost zájemců.

• Pravidla. Tomáš Pauer, provozní ředitel portálu Bezrealitky, na webináři vb.cz doporučuje před inzercí rozhodnout, kolik lidí může v bytě bydlet a na jak dlouho uzavřete smlouvu. Zvířata a kouření řeší podle něj výběrem nájemníka. Zvíře, které v domě nepůsobí nepřiměřené obtíže, smí nájemce chovat i přes smluvní zákaz (§ 2258 a 2235 občanského zákoníku).

• Rozumné nájemné. Jakub Adamec, investor a makléř se zhruba stovkou bytů ve správě na Olomoucku, v rozhovoru pro vb.cz radí držet tržní, ale rozumné nájemné, jinak přijde málo zájemců. V Praze podle něj na byt reagují desítky lidí, na Olomoucku spíš jednotky.

• Úplný inzerát. Pauer doporučuje uvést nájemné, zálohy a další náklady, jinak se prohlídky často ruší, a 12 až 18 fotek všech místností.

Kolik reakcí je dost, ukázal Pauer na datech Bezrealitky z první poloviny roku 2026 (inzeráty majitelů, medián doby inzerce 13 dní):

Nejvíc reakcí přichází podle Pauera v prvních třech až pěti dnech a odpovídat je potřeba do několika hodin.

Jak vybrat nájemníka na prohlídce a na co se ptát?

Pauer doporučuje vyhradit si na každého zájemce zvlášť 20 až 30 minut, z toho posledních deset na vaše pravidla a podmínky smlouvy.

Otázky, které se podle Pauera vyplatí položit:

• proč se stěhuje,

• kdo přesně bude v bytě bydlet,

• kde a jak dlouho pracuje a s jakým příjmem.

Na místě si podle Pauera neplácejte a domluvte se, do kdy se ozvete.

Když byt hledá někdo za někoho jiného a budoucí nájemník na prohlídku nepřijde, je to podle Pauera i Adamce varovný signál. Adamec popisuje případ kolegy, kterému byt pro syna hledala matka, a skončilo to vážnými problémy a vystěhováním. Doporučuje proto prověřit všechny, kdo v bytě budou bydlet. Samotné otázky nestačí: zájemci podle něj běžně lžou.

Jak prověřit nájemníka, jeho dluhy a příjem?

Lustrace je podle Pauera nejjednodušší a nejrychlejší krok. Na Bezrealitkách podle něj ověření zájemců zajišťuje NemoReport ze stejné skupiny. Adamec začíná exekucemi (vícečetné jsou pro něj stopka) a insolvenčním rejstříkem.

• Nejšetrnější je výpis, který si zájemce opatří sám a vy do něj jen nahlédnete, třeba z NejsemDlužník.cz. Lustraci v Centrální evidenci exekucí pak nepotřebujete.

• Ani čistá Centrální evidence exekucí neukáže všechno: nejsou v ní exekuce finančních úřadů, zdravotních pojišťoven a dalších úřadů ani soudní výkon rozhodnutí. Údaje o skončených insolvencích se po třech až pěti letech znepřístupní (§ 425 insolvenčního zákona).

• Rodné číslo. Lustrujete-li zájemce sami nebo přes placenou službu, potřebujete jeho souhlas, nebo jde o nezbytné předcházení nesplaceným pohledávkám s ochrannými opatřeními (§ 13c odst. 1 písm. c) a d) zákona o evidenci obyvatel). Vrubel radí mít souhlas vždy. Souhlas ale musí být dobrovolný a nerozšiřuje, co smíte sbírat.

• Příjem. Pracovní smlouvu podle Pauera chtít můžete, ne každý ji ale dá. Stačí mu potvrzení o příjmu nebo výplatní páska s částí údajů začerněnou.

Vrubel dodává, že kdo nedluží, ještě nemusí mít na nájem: lidé si podle něj někdy berou bydlení nad poměry. Vyplatí se vědět i to, jestli zájemce není ve zkušební době nebo ve výpovědní lhůtě.

Na reference se hosté neshodnou. Pauer kontakt na předchozího pronajímatele doporučuje chtít, Vrubel je nepoužívá, protože kdokoli může dát číslo kamaráda.

Na co se zájemce o nájem ptát nesmíte?

Nesmíte vybírat podle zakázaných diskriminačních důvodů ani chtít údaje, které k rozhodnutí nepotřebujete. Ptát se můžete na to, co potřebujete k uzavření a plnění smlouvy: příjem, počet lidí v bytě nebo dosavadní platební historii. Vrubel za v pořádku považuje příjem a lustraci v registrech se souhlasem, za hranou nejspíš i doklady lidí, kteří v bytě bydlet nebudou, třeba rodičů.

• Diskriminace. Nabízíte-li byt veřejně, třeba inzerátem, platí pro vás antidiskriminační zákon. Zájemce nesmíte znevýhodnit kvůli rase, etnickému původu, národnosti, pohlaví včetně těhotenství, mateřství a otcovství, sexuální orientaci, věku, zdravotnímu postižení, náboženství, víře či světovému názoru (§ 1 odst. 1 písm. j) a § 2 odst. 3 a 4). Zakázaná je i nepřímá diskriminace, tedy zdánlivě neutrální podmínka, která některou z těchto skupin bez objektivního důvodu znevýhodní (§ 3).

• Osobní údaje. Zájemce musíte podle GDPR informovat, k čemu jeho údaje použijete. Podklady od těch, se kterými smlouvu neuzavřete, po výběru smažte.

• Sociální sítě. Adamec si prochází i veřejné profily zájemců, třeba kvůli večírkům pro dvacet lidí v malém bytě. Hledejte jen to, co souvisí s nájmem, a víru, zdraví, sexuální orientaci nebo politické názory z profilu do rozhodnutí nepouštějte (čl. 5 a 9 GDPR).

• Občanský průkaz. Bez souhlasu držitele z něj nesmíte pořídit kopii, ani si opsat údaje (§ 39 písm. c) a d) zákona o občanských průkazech).

• Cizinci. Odmítnout zájemce kvůli národnosti je diskriminace. U občanů zemí mimo EU si ověřte pobytové oprávnění, příjem a ostatní podmínky posuzujte u všech zájemců stejně. Cizinci s doloženým pobytem a prací podle Pauera často patří ke spolehlivým nájemníkům. Adamec počítá s větší administrativou, důvod nepronajmout v tom ale nevidí.

Jaké jsou varovné signály u nájemníka?

Vrubel dělí signály na červené, kvůli kterým zájemce nebrat, a žluté, u kterých se stačí doptat. Další přidává Pauer:

Za varovný signál Pauer naopak nepovažuje nižší doložený příjem s ručitelem nebo vyšší jistotou ani zájemce, který se podrobně ptá na smlouvu. Ani starší splácená exekuce podle něj dobrého nájemníka nevylučuje, jeho správcovská firma ale nikomu se zápisem v rejstříku nepronajímá.

Jak se chránit jistotou, smlouvou a protokolem?

Ani pečlivě prověřený člověk se podle Vrubela nemusí za půl roku chovat stejně, proto riziko snižujte i smlouvou a předávacím protokolem.

• Jistota (kauce). Jistota a smluvní pokuta smějí dohromady činit nejvýš trojnásobek měsíčního nájemného (§ 2254). Jiné platby předem než nájemné a zálohy na služby chtít nesmíte (§ 2251). Při skončení nájmu ji vracíte po započtení dluhů a s úroky alespoň ve výši zákonné sazby, kterou zákon číslem neuvádí. Adamec chce jistotu aspoň ve výši jednoho nájmu, u nájemníků se zvířetem dvou.

• Nájemní smlouva musí být písemná (§ 2237). K ujednáním, která zkracují práva nájemce nebo mu ukládají zjevně nepřiměřenou povinnost, se nepřihlíží (§ 2235 a 2239). Podnájem bytu, ve kterém nájemce sám nebydlí, můžete smlouvou zakázat (§ 2275). Pauer doporučuje výslovně zakázat krátkodobé pronájmy přes Airbnb. Nájem na dobu určitou se obnoví na stejnou dobu, nejvýš na dva roky, užívá-li nájemce byt tři měsíce po jeho konci a vy ho v té době písemně nevyzvete k odchodu (§ 2285, smlouva může stanovit jinak).

• Notářský zápis o vyklizení. Nájemce se v něm zaváže byt po skončení nájmu vyklidit a svolí k exekuci (§ 71b notářského řádu), takže nemusíte žalovat o vyklizení. Spor o to, jestli nájem skončil, tím ale nezmizí. Vrubel ho sám nepoužil a o účinnosti v praxi pochybuje.

• Předávací protokol. Nájemce vrací byt ve stavu, v jakém ho převzal, kromě běžného opotřebení (§ 2293). Do protokolu proto patří seznam vybavení, předané klíče, stavy měřidel a fotodokumentace stavu bytu. Svůj protokol Vrubel ukazuje v plné verzi webináře na Herohero.

Co když nájemník přestane platit nebo se nevystěhuje?

Nezaplatí-li nájemník nájemné a služby aspoň za tři měsíce, můžete po marné výzvě k nápravě vypovědět nájem bez výpovědní doby (§ 2291). Při kratším prodlení přichází podle okolností v úvahu výpověď s tříměsíční výpovědní dobou (§ 2288). Výpověď musí být písemná, s důvodem a poučením o právu navrhnout soudu přezkum, na který má nájemce dva měsíce (§ 2286 až 2291).

Neodevzdá-li byt v den skončení nájmu, dluží vám až do odevzdání náhradu ve výši nájemného (§ 2295). Od roku 2026 může soud na žalobu o vyklizení vydat bez jednání rozkaz k vyklizení, přiložíte-li písemnou výzvu k vyklizení odeslanou nejméně 14 dní před podáním žaloby. Nájemce pak má 15 dní na vyklizení, nebo na odpor, po kterém soud nařídí jednání. Dokud soud přezkoumává výpověď, rozkaz vydat nelze (§ 175a občanského soudního řádu).

Časté otázky

Můžu chtít výpis z bankovního účtu? Celý výpis nechtějte, ukazuje mnohem víc než příjem, třeba platby, ze kterých lze vyčíst zdraví nebo víru (čl. 5 a 9 GDPR). Nanejvýš si nechte ukázat výpis s viditelnými příjmy a začerněným zbytkem. Šetrnější je potvrzení o příjmu.

Můžu po zájemci chtít výpis z rejstříku trestů? Ne. Pronajímatele k tomu žádný zákon neopravňuje (čl. 10 GDPR), proto ho nevyžadujte. Když vám ho zájemce sám nabídne, kopii si nedělejte ani neukládejte.

Z čeho článek vychází

Redakce vb.cz zpracovala článek hlavně z webináře s Janem Vrubelem (zveřejněno 12. 6. 2026). Dále cituje webinář s Tomášem Pauerem (29. 8. 2026) a rozhovor s Jakubem Adamcem (9. 3. 2026). Pravidla: občanský zákoník, antidiskriminační zákon, zákon o občanských průkazech, zákon o evidenci obyvatel, insolvenční zákon, notářský řád, občanský soudní řád a GDPR. Ceny lustrací podle webů Exekutorské komory a NejsemDlužník.cz k 6. 11. 2026. Článek není právní poradenství pro konkrétní případ.