Investiční hypotéka 2026: jak ji získat a co musíte splnit

Článek připravila redakce vb.cz z webináře s bývalým bankéřem Jakubem Pavlem a dalších videí vb.cz.

Článek platí pro hypotéky spotřebitelů, ne na podnikání, sjednané od 1. dubna 2026. Pravidla jsme ověřovali k 6. listopadu 2026 v dokumentech ČNB. Částky v příkladech jsou modelové.

Co je investiční hypotéka?

ČNB pojem vymezila v doporučení bankám z 27. listopadu 2025, které mají banky uplatňovat od 1. dubna 2026. Investiční je hypotéka ve dvou případech:

• Kupujete nemovitost jako investici, typicky byt k pronájmu. Pokud vám banka do příjmů započítá očekávaný nájem z kupovaného bytu, jde o investiční hypotéku vždy.

• Kupujete třetí nebo další obytnou nemovitost. Tady nerozhoduje účel, ani když v ní budete sami bydlet. Rozhoduje, kolik obytných nemovitostí už vlastníte.

Neúčelovou hypotéku, třeba americkou, má banka podle ČNB brát jako investiční, pokud jednoznačně neprokážete, že z ní investiční nemovitost nekoupíte. Doporučení platí i pro koupi bytu ve výstavbě nebo s následnou rekonstrukcí. Úvěr určený výhradně na výstavbu nebo rekonstrukci pod něj nespadá.

Jakub Pavel na webináři vb.cz připomíná, že do té doby nebylo úplně jasné, co investiční hypotéka je, a definici přinesla až ČNB. Upozorňuje také, že nejde o regulaci v pravém smyslu, ale o doporučení. Z dvaceti let v bankovnictví ví, jak s ním banky zacházejí:

Stav k listopadu 2026. Závazné limity stanovuje ČNB opatřením obecné povahy, doporučení vydává úředním sdělením.

Kolik vlastních peněz potřebujete na investiční byt?

Když ručíte jen kupovaným bytem, aspoň 30 % jeho hodnoty, protože banka vám podle doporučení půjčí nejvýše 70 %. Jakub Pavel to shrnuje tak, že vlastní zdroje vzrostly zhruba o polovinu: dřív stačilo 20 %, protože úvěr na 80 % hodnoty nebyl problém. Dáte-li do zástavy ještě další nemovitost, může úvěr pokrýt i celou kupní cenu, LTV ze součtu hodnot ale musí zůstat do 70 %.

Modelový výpočet pro případ, kdy zástavou je jen kupovaný byt a odhad banky odpovídá kupní ceně. Sloupce pro vlastní bydlení platí jen u první a druhé nemovitosti. K vlastním zdrojům připočtěte náklady na odhad, právní služby a rezervu.

Co je LTV a jak se počítá?

LTV (loan to value) je poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti v procentech:

LTV = výše úvěru / hodnota zastavené nemovitosti × 100

• Do úvěru se počítají všechny úvěry zajištěné stejnou nemovitostí, i dosud nevyčerpané.

• Hodnota se určuje oceněním cenou obvyklou nebo tržní hodnotou, ne kupní cenou. Vyjde-li odhad bytu za 5 milionů na 4 800 000 Kč, půjčí vám banka při LTV 70 % nejvýše 3 360 000 Kč a doplatíte 1 640 000 Kč.

• Zastavit můžete i víc nemovitostí, jejich hodnoty se sčítají.

Filip Krumpholc ze společnosti MECH, který se úvěrům na nemovitosti věnuje sedm nebo osm let, na webináři vb.cz upozorňuje, že odhad téže nemovitosti může v různých bankách vyjít jinak, třeba na 6 a na 6,5 milionu. Nerozhoduje podle něj znalec, ale metodika banky, která jinak hodnotí třeba terasu, předzahrádku nebo sklep.

Krumpholc také odlišuje LTC (loan to cost), tedy úvěr vůči kupní ceně, který se zástavou jiné nemovitosti může dosáhnout 100 %. Při LTV 70 % na to podle jeho výpočtu potřebujete na každý milion úvěru zhruba 428 tisíc Kč volné zástavní hodnoty.

Marek Ditz, bývalý generální ředitel Partners Banky, v rozhovoru pro vb.cz vysvětluje, že banky podle LTV často odstupňují sazbu: s úvěrem do poloviny hodnoty nemovitosti dostanete nižší. O tom, jestli úvěr vůbec dostanete, ale podle něj rozhoduje cash flow: banka se dívá hlavně na příjem a chce vidět rezervu, zástava je až druhá.

Co je DTI a proč vás zastaví u dalšího bytu?

DTI (debt to income) je poměr všech vašich dluhů k čistému ročnímu příjmu:

DTI = celková výše dluhů / čistý roční příjem

Do dluhů se počítá nová hypotéka i všechny stávající úvěry, nejen hypotéky, a to včetně částek, které jste si sjednali a ještě nevyčerpali. Když žádáte s manželem nebo partnerem společně, banka vás bere jako jednoho dlužníka a sečte dluhy vás obou.

U investiční hypotéky by DTI podle doporučení ČNB nemělo přesáhnout 7, u ostatních hypoték mají banky být vysoce obezřetné nad hodnotou 8. Jakub Pavel upozorňuje, že sedminásobná hranice může investora při jeho příjmu zastavit u některého z dalších bytů. Banky se podle něj nejvíc liší v tom, jak posuzují příjem, a to hlavně u podnikatelů.

Modelový příklad: domácnost má čistý příjem 70 000 Kč měsíčně, splácí hypotéku na vlastní bydlení se zůstatkem 3 200 000 Kč a chce koupit byt k pronájmu za 5 000 000 Kč s hypotékou 3 500 000 Kč (LTV 70 %). Očekávaný nájem je 17 000 Kč měsíčně.

Modelový výpočet bez vlastních pravidel bank. Bez započteného nájmu potřebuje domácnost o 820 000 Kč víc vlastních peněz, než vyžaduje samotné LTV, protože ji omezí DTI.

Co je DSTI?

DSTI (debt service to income) je podíl všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu:

DSTI = součet měsíčních splátek všech dluhů / čistý měsíční příjem × 100

Závazný limit DSTI ČNB nyní nemá, ukazatel je deaktivovaný stejně jako DTI. Bankám doporučuje vysoce obezřetně posuzovat žádosti s DSTI nad 40 % a počítat ho i se sazbou nejméně o 2 procentní body vyšší, než jakou chtějí účtovat.

Průměrná nabídková sazba hypoték byla v říjnu 2026 podle Swiss Life Hypoindexu 5,79 % a ČNB 5. listopadu zvýšila základní sazbu na 4 %. Modelově proto počítáme se sazbou 6 %, v zátěžovém testu s 8 %.

V příkladu výše by splátka nové hypotéky 3 500 000 Kč na 30 let při sazbě 6 % byla 20 984 Kč. Se stávající splátkou 18 000 Kč vychází DSTI 55,7 % bez nájmu a 47,6 % se 70 % nájmu, při sazbě 8 % pak 62,4 % a 53,3 %. Pokaždé je tedy nad 40 %. Sazbu 8 % počítáme jen u nové hypotéky, zátěžový test banky může podle ČNB zahrnout i další zdražení, pokles příjmu a růst životních nákladů.

Započítá banka nájem do příjmu?

Může, ale různě a s důsledky:

• Nájem z nemovitostí, které už pronajímáte, může banka započítat jako příjem, pokud je stálý a doložený příjmovou historií. U nájmu chce banka podle Marka Ditze vidět nájemní smlouvy.

• Očekávaný nájem z bytu, který teprve kupujete, dělá z hypotéky podle ČNB vždy investiční hypotéku s LTV 70 % a DTI 7.

• Kolik z nájmu banka uzná, se liší. Podle Ditze ho banka může krátit, protože nájemník může odejít. Investorka Jitka, spoluhostka Pavlova webináře, má zkušenost, že některé banky nájem hodně diskontují a jiné ho vezmou v plné výši. Osvědčily se jí menší regionální banky.

• Budoucí nájem z kupovaného bytu umějí započítat některé banky. Filip Krumpholc v říjnu 2026 jako příklady uvedl Českou spořitelnu, která podle jeho zkušenosti započítá 70 % budoucího nájmu, a Raiffeisenbank s 55 %. Komerční banka ve své metodice pro zprostředkovatele vychází z nižšího nájemného ze smlouvy a z ocenění a odečte z něj paušál 30 %. Metodiky se mění, ověřte je přímo u banky.

Druhá a další hypotéka: co dělat, když narazíte na DTI?

Hosté vb.cz popisují několik cest. Žádná limity ČNB neruší a každá má svou cenu.

Plánujte pořadí bank. Každá žádost se podle Jakuba Pavla propíše do registru a třetí nebo čtvrtá banka, která uvidí předchozí dotazy, to vyhodnotí ve vašem scoringu negativně. Radí proto plánovat postup s poradcem a třeba podat dvě žádosti souběžně, místo abyste chodili od banky k bance. Jitka dodává, že u další hypotéky může některá banka snížit LTV a jiná zkrátit splatnost, proto se vyplatí vybrat si banku jako dlouhodobého partnera.

Hospodařte se zástavou. Ondřej Fikr, specialista na financování nemovitostí a majitel pobočky Partners Banky, v rozhovoru pro vb.cz říká, že investora nezastaví bonita, ale nedostatečná volná zástavní hodnota. Pavlovo varování před DTI to nevyvrací: Pavel mluví o půjčkách na fyzickou osobu, Fikr o kombinaci fyzické osoby, firmy a družstva. Filip Krumpholc považuje volnou zástavní hodnotu za kapitál stejně jako hotovost. Radši by proto měl čtyři úvěry u jedné banky za 3 % než u čtyř bank za 2,5 %, protože s růstem cen pak jednu nemovitost ze zástavy vyvážete snáz.

Úvěry bez zástavy a firma. Doporučení ČNB k investičním hypotékám se podle Krumpholce týká jen hypoték, ne nezajištěných úvěrů. Do DTI dalších hypoték se ale počítají a ČNB žádá banky, aby jimi nikdo neobcházel limit LTV. Úvěry pro s.r.o. nejsou spotřebitelské, takže pod doporučení nespadají. Kdo začne firmu řešit až na stropu fyzické osoby, počká podle Krumpholce třeba rok nebo dva, než firma získá historii.

Družstevní financování. Jakub Pavel ze společnosti Flatari, která pro investory připravuje i družstevní projekty, popisuje, jak to funguje. U družstevních projektů, které zná, si úvěr bere družstvo a člen skládá vklad, podle něj obvykle kolem 20 %. Dluh družstva se podle Pavla nepromítne do vašeho DTI ani zástavní kapacity a bonitu ani věk členů banka neposuzuje. Konkrétní podmínky ale záleží na družstvu, jeho bance a projektu a pravidelné platby družstvu mohou ovlivnit, kolik vám banka půjčí příště. Nevýhody jmenuje sám: vlastníte podíl, ne byt, odpisy jsou nulové, sazba bývá podle jeho zkušenosti zhruba o půl procentního bodu vyšší a o podnájmu rozhodují stanovy. Pozor: vlastní úvěr zajištěný nemovitostí na koupi družstevního podílu pod doporučení ČNB spadá a družstevní podíly se počítají do vlastněných nemovitostí.

Další možnosti financování investičních bytů rozebírá bezplatný e-book vb.cz „Jak financovat investiční byt i po změnách ČNB“. Srovnává hypotéku, firemní úvěr a práci s bonitou.

Jak připravit žádost o investiční hypotéku

1. Spočítejte si LTV, DTI a DSTI včetně všech úvěrů a nevyčerpaných částek.

2. Spočítejte obytné nemovitosti každého žadatele zvlášť, včetně družstevních podílů a zahraničí. Rozhoduje vyšší počet.

3. Připravte doklady o příjmech a nájemní smlouvy.

4. Zjistěte, kolik z nájmu banka započítá a jakou sazbu dává při nižším LTV.

5. Naplánujte pořadí bank, ať zbytečně nepřibývají záznamy v registru.

Spočítejte si splátku

Kalkulačka spočítá měsíční splátku, celkovou zaplacenou částku a úroky podle výše úvěru, sazby a doby splácení. Limity LTV, DTI a DSTI neposuzuje, ty si dopočítejte podle vzorců výše.

Časté otázky

Je investiční hypotéka i první byt, který chci pronajímat? Ano. U nemovitosti k pronájmu rozhoduje účel, ne pořadí.

Počítá se do vlastněných nemovitostí chata nebo podíl? Počítají se všechny obytné nemovitosti v Česku i v zahraničí včetně družstevních podílů a nemovitostí ve společném jmění. Každý podíl aspoň 50 % je jedna nemovitost, podíly se nesčítají: dva poloviční podíly na dvou bytech jsou dvě. Bytový dům zapsaný jako jedna jednotka, kde bydlí víc domácností, se počítá jako víc nemovitostí. Chatu, která zjevně nevyhovuje trvalému bydlení, třeba bez celoročního přívodu vody nebo elektřiny, banka započítat nemusí. Nemovitost, kterou prodáváte, může banka vynechat, až když doložíte podepsanou kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí.

Jak se počítají nemovitosti u manželů? U každého žadatele zvlášť a platí vyšší počet. Mají-li manželé byt ve společném jmění a manželka ještě jeden mimo něj, je kupovaná nemovitost pro ni třetí.

Platí pravidla i pro refinancování? Jen když si při refinancování nebo refixaci půjčujete víc. Refinancování bez navýšení pod doporučení nespadá.

Může banka půjčit na investiční byt víc než 70 %? Doporučení není zákon, ČNB ale jeho dodržování sleduje v dohledu nad bankami. Pětiprocentní výjimka, kterou banky mají u závazného limitu LTV, se na investiční hypotéky nevztahuje.

Změní ČNB pravidla? ČNB rizika přezkoumává nejméně jednou za šest měsíců. Na jednání 4. června 2026 ponechala pravidla pro hypotéky beze změny, zvýšila jen proticyklickou kapitálovou rezervu bank. Další jednání, na kterém posuzuje i limity pro hypotéky, má naplánované na 25. listopadu 2026.

Z čeho článek vychází

Redakce vb.cz zpracovala článek hlavně z webináře s Jakubem Pavlem a investorkou Jitkou (zveřejněno 1. 10. 2026). Dále cituje webinář s Filipem Krumpholcem (24. 10. 2026), rozhovor s Markem Ditzem (18. 10. 2026) a rozhovor s Ondřejem Fikrem (11. 8. 2026). Pravidla: doporučení ČNB z 27. 11. 2025, Věstník ČNB 17/2025, praktické postupy ČNB k investičním hypotékám, tisková zpráva ČNB z 27. 11. 2025, rozhodnutí ČNB ze 4. 6. 2026, Zpráva o finanční stabilitě jaro 2026, vyhláška ČNB č. 399/2021 Sb., o úvěrových ukazatelích a stránky ČNB k LTV, DTI a DSTI. Praxe bank: metodika Komerční banky, sazby: Swiss Life Hypoindex a ČNB 5. 11. 2026. Modelové příklady nejsou finančním poradenstvím pro konkrétní situaci.