100% hypotéka: jak koupit byt bez vlastních zdrojů

Článek připravila redakce vb.cz z rozhovoru a webináře s realitním investorem a expertem na financování nemovitostí Ondřejem Fikrem a dalších videí vb.cz.

Článek platí pro hypotéky spotřebitelů v Česku. Pravidla ČNB jsme ověřovali k 6. listopadu 2026. Částky v příkladech jsou modelové.

Jde dostat hypotéku bez vlastních zdrojů?

Ano, pokud máte čím ručit. Ondřej Fikr, specialista na financování nemovitostí a majitel pobočky Partners Banky, v rozhovoru pro vb.cz říká, že investora nezastaví nízká bonita, ale nedostatek volné zástavní hodnoty, tedy hodnoty nemovitostí, kterou ještě nezatěžuje žádný úvěr. S ní je podle něj vždycky cesta, jak pokračovat. Sama ale nestačí: banka u každého úvěru posuzuje i příjmy, celkové zadlužení a schopnost splácet. Opačný případ popisuje takto:

Na webináři vb.cz z dubna 2026 Fikr vysvětluje, že pro banku je v zásadě jedno, jestli chybějící část ceny pokryjete hotovostí, nebo volnou zástavní hodnotou. Místo peněz můžete dát do zástavy jinou nemovitost, a tak se podle něj dají i dnes sjednat stoprocentní hypotéky. Když ale banka půjčí jen 70 % hodnoty, zástavní hodnota podle něj mizí velmi rychle.

Ta nemovitost nemusí být vaše: řadě bank podle Fikra nevadí zástava rodičů nebo sourozenců. Najít v okolí někoho, kdo vám ji poskytne, ale podle něj snadné není.

Kolik vlastních zdrojů potřebujete na hypotéku?

Tolik, kolik chybí do limitu LTV, tedy nejvyššího podílu úvěru na hodnotě zastavené nemovitosti. Závazný limit stanovuje ČNB, pro investiční hypotéky vydala doporučení, které banky uplatňují od 1. dubna 2026.

Modelový výpočet, když ručíte jen kupovaným bytem a odhad banky odpovídá kupní ceně. Investiční hypotékou je i první byt, který kupujete k pronájmu. U třetí a další obytné nemovitosti nerozhoduje účel, sloupce pro vlastní bydlení proto platí jen u první a druhé nemovitosti.

• Hodnotu určuje odhad, ne kupní cena. Banka zástavu oceňuje cenou obvyklou nebo tržní hodnotou. Když odhad vyjde nižší, rozdíl doplácíte.

• Nad limit jde banka jen výjimečně. U vlastního bydlení smí limit LTV překročit nejvýše u 5 % objemu úvěrů za čtvrtletí, vysoce obezřetně a nejvýš do 100 %. U investičních hypoték výjimky nejsou.

• Zástava pomůže s LTV, s příjmem ne. ČNB doporučuje bankám vysoce obezřetně posuzovat žádosti, kde by vaše dluhy přesáhly osminásobek čistého ročního příjmu (DTI) nebo splátky 40 % čistého měsíčního příjmu (DSTI). U investiční hypotéky je hranice DTI 7.

• Peníze na náklady potřebujete i se stoprocentním úvěrem: odhad, poplatky za vklad do katastru a rezervu.

Jak funguje hypotéka se zástavou další nemovitosti?

Když úvěr zajišťuje víc nemovitostí, počítá se LTV ze součtu jejich hodnot (vyhláška ČNB č. 399/2021 Sb., § 6). Úvěr tak může pokrýt celou kupní cenu a LTV přitom zůstane v limitu. Filip Krumpholc ze společnosti MECH, který se úvěrům na nemovitosti věnuje sedm nebo osm let, to na webináři vb.cz vysvětluje dvěma zkratkami: LTV je úvěr vůči hodnotě zástavy a dnes podle něj nebude nikdy 100 %. LTC (loan to cost) je úvěr vůči kupní ceně a ten 100 % být může.

Modelový výpočet: obě nemovitosti bez jiných dluhů, odhad odpovídá ceně. S bytem rodičů v hodnotě 3 000 000 Kč by LTV vyšlo 57 % a úvěr by se vešel do všech tří limitů. Krumpholc to přepočítává na milion: při LTV 70 % potřebujete na každý milion úvěru zhruba 428 tisíc Kč volné zástavní hodnoty.

• Záleží, čí dluh na zastavené nemovitosti už vázne. Když zajišťuje dluh někoho jiného, třeba hypotéku rodičů, započte se do LTV jen hodnota nad tímto dluhem. Váš vlastní úvěr zajištěný toutéž nemovitostí se naopak přičte k novému. Zastavíte-li svůj byt za 3 000 000 Kč s dluhem 1 000 000 Kč a půjčíte si celou cenu bytu za 4 000 000 Kč, vyjde LTV (4 + 1) / (4 + 3) = 71,4 %: na vlastní bydlení se vejdete, na investiční byt ne.

• Volná zástavní hodnota je kapitál stejně jako hotovost, říká Krumpholc. Kdo má dost hodnoty v jiné nemovitosti, může podle něj zastavit jen ji a kupovaný byt nechat volný pro další úvěr.

Co znamená zástava nemovitosti rodičů?

Rodiče podepíší zástavní smlouvu a zástavní právo se zapíše do katastru. Dlužníkem zůstáváte vy. Když ale hypotéku nesplácíte, může se banka uspokojit z výtěžku zpeněžení zástavy (§ 1309 občanského zákoníku), tedy i domu, ve kterém rodiče bydlí. Dokud zástava trvá, rodiče nemovitost zpravidla bez souhlasu banky neprodají ani dál nezastaví. Než do toho půjdete, spočítejte splátku i s vyšší sazbou a s výpadkem příjmu.

Zástava nemusí trvat celou dobu splácení: když nemovitosti zdraží a úvěry se splácením zmenší, lze podle Fikra některou ze zástavy vyvázat. Podmínky probírejte s bankou předem.

Jak koupit investiční byt bez vlastních peněz?

Bez vlastních peněz jen tak, že je nahradí zástava další nemovitosti. U investičního bytu platí doporučení ČNB bez výjimek: LTV nejvýše 70 % i se zástavou dalších nemovitostí a DTI nejvýše 7. Fikr připomíná, že místo dřívějších 20 % tak potřebujete 30 %, tedy o polovinu víc hotovosti nebo zástavní hodnoty.

Kdo nemá čím ručit, musí si zástavu podle Fikra nejdřív vytvořit. Fikr a Turner popisují, jak na to jdou investoři, kteří si portfolio budují cíleně. Jde o postup pro zkušenější investory a nese vyšší riziko. Fikr mladým lidem doporučuje přípravu na tři, šest i dvanáct měsíců: vzdělání, budování bonity a účty u správných bank. Potom podle něj přicházejí na řadu úvěry bez zástavy, kterými si vytvoří volnou zástavní hodnotu pro další nákupy. Kvůli jejich nižším částkám se podle jeho dubnového webináře na začátku často musíte omezit na levnější nemovitosti. Sám upozorňuje, že postup není pro každého a konzervativně založenému člověku by ho nedoporučil.

Oldřich Turner, investor a zakladatel společnosti Herite, která klientům radí i s financováním bytů, v rozhovoru pro vb.cz říká, že většina lidí pořád neví, že může bance nabídnout do zástavy i další nemovitost. Kdo žádnou nemá, může podle něj koupit byt ze spotřebitelského úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření, a protože byt zůstane bez zástavy, použít ho jako zástavu u dalšího nákupu.

Úvěr bez zástavy na první byt ale další hypotéku nezaručuje: banka znovu posoudí příjmy i všechny dluhy, a když na zastavované nemovitosti už vázne jiný úvěr, rozhoduje i pořadí zástavních práv a metodika banky.

Úvěry bez zástavy navíc mají svou cenu:

• Vyšší sazba. Podle Krumpholce je zhruba o procentní bod vyšší než u hypoték. Poskytují je podle něj hlavně stavební spořitelny, každá zhruba do 2 až 3,5 milionu Kč.

• Limity pro investiční hypotéky se na ně nevztahují, týkají se jen úvěrů zajištěných nemovitostí. Účelový úvěr na koupi bytu a úvěr ze stavební spořitelny ale podléhají doporučení ČNB k DTI a DSTI. Neúčelová půjčka ne. Kdo už ale splácí hypotéku, tomu by ji poskytovatel podle ČNB neměl sjednat na déle než 8 let, takže splátka vyjde vysoká. Do DTI další hypotéky se započítají všechny.

• Neměly by sloužit k obcházení LTV. ČNB žádá poskytovatele, aby to hlídali, zvlášť když má žadatel jinde sjednanou a dosud nečerpanou hypotéku.

Jaké jsou další cesty bez úspor a kde je háček?

Jaká jsou rizika hypotéky bez vlastních zdrojů?

Bez vlastních peněz si půjčujete víc, takže platíte vyšší splátku i víc na úrocích. Průměrná nabídková sazba hypoték byla v říjnu 2026 podle Swiss Life Hypoindexu 5,79 % a ČNB 5. listopadu zvýšila základní sazbu na 4 %. Modelově proto počítáme se sazbou 6 %, v zátěžovém testu s 8 %. Srovnání pro byt za 4 000 000 Kč a domácnost s čistým příjmem 60 000 Kč měsíčně:

Modelový výpočet. ČNB doporučuje počítat DSTI i se sazbou nejméně o 2 procentní body vyšší. Bez vlastních peněz je DSTI na hranici 40 % už při 6 % a při 8 % ji přesáhne, banka by tedy žádost měla posuzovat vysoce obezřetně.

Turner považuje za největší chybu začátečníků, že se nepřipravují na černé scénáře: vyšší sazbu po skončení fixace, změnu pravidel LTV, pokles cen nebo nižší nájmy.

Když ceny klesnou, můžete dlužit víc, než byt stojí. U zástavy rodičů pak jde i o jejich nemovitost.

Jak se připravit na hypotéku bez úspor?

1. Spočítejte si LTV, DTI a DSTI včetně všech úvěrů a nevyčerpaných částek.

2. Zjistěte, jakou nemovitost můžete zastavit, kolik má podle odhadu a jaký dluh na ní vázne.

3. Zkontrolujte registry. Turner připomíná, že pro banku je K.O. kritériem aktuální dluh po splatnosti, i za telefon, natož exekuce nebo insolvence.

4. Nechoďte jen do jedné banky. Turner radí vybrat si na doporučení zkušenějších známých zprostředkovatele, který se úvěrům věnuje dlouhé roky. Každá banka má podle něj jinou metodiku a při stejných příjmech vám jinde vyjde jiná nejvyšší částka.

5. Nechte si rezervu na několik splátek a nečekanou opravu.

Spočítejte si splátku

Kalkulačka spočítá měsíční splátku, celkovou zaplacenou částku a úroky podle výše úvěru, sazby a doby splácení. Limity LTV, DTI a DSTI neposuzuje.

Časté otázky

Kolik je potřeba vlastních zdrojů na hypotéku? Když ručíte jen kupovanou nemovitostí, na vlastní bydlení 20 % její hodnoty, žadatelům mladším 36 let 10 %. Na investiční byt a třetí a další nemovitost 30 %. K tomu peníze na poplatky a rezervu.

Co když nemám 10 % na hypotéku? Chybějící část může pokrýt další nemovitost v zástavě, vaše nebo rodičů, nebo dar od rodiny. Jinak je potřeba vlastní zdroje naspořit. Úvěr na akontaci by vám poskytovatel podle ČNB dát neměl.

Je možné získat hypotéku bez akontace? Ano, se zástavou další nemovitosti. Bez ní jen výjimečně u malé části úvěrů na vlastní bydlení, a to nejvýš do 100 % hodnoty.

Jak funguje hypotéka bez nemovitosti? Kupovaný byt zastavovat nemusíte, banka může přijmout jinou nemovitost. Úvěr na bydlení úplně bez zástavy poskytují stavební spořitelny a některé banky, je ale dražší a na nižší částky.

Může mi rodič ručit svou nemovitostí? Ano, jako zástavce. Když nebudete splácet, může banka jeho nemovitost zpeněžit.

Změní ČNB pravidla? ČNB rizika přezkoumává nejméně jednou za šest měsíců. Na jednání 4. června 2026 ponechala pravidla pro hypotéky beze změny, zvýšila jen proticyklickou kapitálovou rezervu bank. Další jednání, na kterém posuzuje i limity pro hypotéky, má naplánované na 25. listopadu 2026.

Z čeho článek vychází

Redakce vb.cz zpracovala článek hlavně z rozhovoru s Ondřejem Fikrem (zveřejněno 11. 8. 2026) a jeho webináře (16. 4. 2026). Dále cituje rozhovor s Oldřichem Turnerem (28. 7. 2026) a webinář s Filipem Krumpholcem (24. 10. 2026). Pravidla: doporučení ČNB z 27. 11. 2025, Věstník ČNB 17/2025, praktické postupy ČNB k investičním hypotékám, stránka ČNB k LTV, Zpráva o finanční stabilitě jaro 2026, vyhláška ČNB č. 399/2021 Sb., o úvěrových ukazatelích, zákon o spotřebitelském úvěru a občanský zákoník. Sazby: Swiss Life Hypoindex a ČNB 5. 11. 2026. Modelové příklady nejsou finančním poradenstvím pro konkrétní situaci.