Daň z pronájmu bytu 2026: kolik zaplatíte a jak ji snížit

Článek připravila redakce vb.cz z rozhovoru s daňovým poradcem Danielem Vladykou a dalších videí vb.cz.

Návod platí pro běžný dlouhodobý nájem bytu nebo domu fyzickou osobou podle § 9 zákona o daních z příjmů. Pravidla jsme ověřovali k 5. listopadu 2026. Částky v příkladech jsou modelové.

Kolik se platí daň z pronájmu?

Sazba je 15 % ze základu daně. Sazba 23 % se použije jen na část celkového základu daně nad 1 762 812 Kč za rok 2026. Rozhoduje tedy celkový základ daně ze všech vašich příjmů, ne jen z nájmu. Základ daně z nájmu je přijaté nájemné minus výdaje. Platby za služby, které nájemníkovi podle skutečnosti vyúčtováváte (voda, energie), příjmem nejsou a jejich úhrady nejsou výdajem.

Modelový výpočet bez zaokrouhlení. Kolik skutečně zaplatíte, ovlivní i sleva na poplatníka a ostatní příjmy, viz další část.

Kdy se daň z pronájmu neplatí?

• Sleva na poplatníka 30 840 Kč se odečte od vypočtené daně. Když je nájem vaším jediným příjmem (typicky u důchodce), zaplatíte v příkladech výše při nájemném 120 000 Kč nic, při 300 000 Kč 660 Kč a při 600 000 Kč 32 160 Kč.

• Daňové přiznání musíte zpravidla podat, když zdanitelné příjmy za rok přesáhnou 50 000 Kč, a také když vykazujete daňovou ztrátu. Zaměstnanec, kterému daň ročně zúčtuje zaměstnavatel, podává přiznání, když má další příjmy, třeba z nájmu, vyšší než 20 000 Kč. Hranice se počítají z příjmů, ne ze základu daně.

• Sociální ani zdravotní pojištění se z nájmu neplatí. Kdo nemá jiný příjem a za koho neplatí zdravotní pojištění zaměstnavatel ani stát, platí ho sám jako osoba bez zdanitelných příjmů.

Paušál, nebo skutečné výdaje: co se vyplatí?

U paušálu odečtete 30 % z nájemného, nejvýše 600 000 Kč za rok. Strop dosáhnete při nájemném 2 miliony Kč. Doklady k výdajům nepotřebujete, záznamy o příjmech a evidenci pohledávek ale vést musíte. Úroky, opravy ani odpisy už zvlášť nepřičtete.

U skutečných výdajů sečtete doložené náklady. Vyplatí se, když jsou vyšší než paušál. Ukazují to dva modeloví pronajímatelé se stejným nájemným 300 000 Kč za rok (daň před slevou):

Podle Daniela Vladyky mnoho pronajímatelů zůstane u paušálu jen proto, že situaci aktivně neřeší a s nikým se neporadí.

Šárka Pelikánová v rozhovoru o daních pro pronajímatele říká, že paušál má u části klientů stále smysl, investorům se ale skutečné výdaje vyplatí skoro vždy. Rozdíl podle ní dělají hlavně odpisy.

Co patří do skutečných výdajů?

Mezi nejčastější výdaje u pronajímaného bytu patří:

• Úroky z úvěru na pořízení pronajímané nemovitosti. U nájmu pro ně neplatí limit 150 000 Kč (u starších úvěrů na bydlení 300 000 Kč), který se týká odpočtu úroků u vlastního bydlení. Jistina ze splátky hypotéky výdajem není, jen úrok.

• Odpisy nemovitosti, viz níže.

• Opravy a údržba bytu a vybavení.

• Pojištění nemovitosti, daň z nemovitých věcí, správa a poplatky spojené s pronájmem.

• Služby poradce a zprostředkovatele, například za zpracování daňového přiznání nebo provize za nalezení nájemníka.

• Paušál na auto, které k pronájmu při splnění zákonných podmínek používáte: 5 000 Kč za měsíc, při částečném soukromém použití 80 %, tedy 4 000 Kč. Jde jen u skutečných výdajů, ne s 30% paušálem.

Oprava, nebo technické zhodnocení?

Rozdíl je důležitý, protože opravu odečtete hned, kdežto technické zhodnocení postupně v odpisech.

• Oprava vrací věc do původního stavu: výměna opotřebeného kusu za stejný, oprava koupelny bez změny dispozice.

• Technické zhodnocení věc vylepšuje: nástavba, přístavba, modernizace, nové funkce. Do odpisů jde, když úhrn výdajů na něj u jednoho majetku za rok přesáhne 80 000 Kč. Menší částku můžete odečíst hned, nebo se rozhodnout ji také odpisovat.

Hranice je v praxi tenká. Daniel Vladyka vysvětluje rozdíl na výměně starých dřevěných oken za plastová: když se rozměry nemění, jde podle něj o výměnu zastaralého kusu za současný, ne automaticky o technické zhodnocení. Stejně to vidí i Finanční správa v pokynu D-59, pokud zůstanou zachované rozměry oken a počet vrstev skel. U dražších zásahů, u kterých hranice jasná není, si zařazení ověřte s daňovým poradcem.

Jak fungují odpisy bytu?

Odpis rozkládá pořizovací cenu stavby do výdajů v průběhu let. Peníze za byt přitom odešly už při koupi, daňový výdaj tedy nemusí být letošním odtokem peněz.

• Odpisovat můžete jen stavbu, ne pozemek. Daniel Vladyka připomíná, že rozdělení kupní ceny na stavbu a pozemek je zásadní, výše odpisů na něm stojí.

• Odpisovat lze byt koupený nebo zděděný. U zděděného bytu záleží na tom, jestli ho původní vlastník odpisoval. Pokud ano, navazujete na jeho odpisy a v roce dědictví uplatníte polovinu ročního odpisu. Pokud ne, vstupní cenou je ocenění podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí dědictví, a když od nabytí uplynulo víc než pět let, reprodukční pořizovací cena. Ocenění v praxi zpracuje znalec. Byt, který jste dostali darem od příbuzných a dar byl od daně osvobozený, odpisovat nelze. Upozorňují na to Daniel Vladyka i Šárka Pelikánová. Zbývají ostatní skutečné výdaje, nebo paušál.

• Byt se odpisuje 30 let (odpisová skupina 5). Při rovnoměrném odpisování je to 1,4 % vstupní ceny v prvním roce a 3,4 % v dalších letech. Zrychlené odpisy dají víc výdajů v prvních letech.

• Vstupní cena: když byt začnete pronajímat do pěti let od koupě, vycházíte z kupní ceny zvýšené o opravy a technické zhodnocení. Když až po více než pěti letech, odpisujete z reprodukční pořizovací ceny podle znaleckého posudku ke dni zahájení nájmu. Ta může být vyšší i nižší než původní kupní cena.

• Za rok uplatníte celý roční odpis, i když jste začali pronajímat třeba až v prosinci.

• Odpisy můžete přerušit. Pokud jste byt už dřív odpisovali, roky s paušálem se ale za přerušení nepovažují: odpis je v paušálu zahrnutý a zůstatková cena se o něj sníží.

Jde daň z pronájmu legálně neplatit?

Úplně se jí vyhnout nejde, legálně ji ale můžete výrazně snížit, někdy až na nulu:

• Skutečné výdaje a odpisy mohou základ daně snížit až na nulu.

• Ztráta z nájmu vznikne, když jsou výdaje vyšší než nájemné, typicky v roce větší opravy. Daniel Vladyka připomíná, že ztrátu lze uplatnit až pět let dopředu. Podle zákona ji jde uplatnit i ve dvou předchozích letech. Od příjmů ze zaměstnání ji ale odečíst nelze.

• Manželé s nemovitostí ve společném jmění si zvolí, kdo z nich příjem z nájmu zdaní. Zdaňuje ho vždy jen jeden z nich (§ 9 odst. 2 zákona o daních z příjmů).

Co nefunguje: nájem nepřiznat nebo upravit jeho začátek. Finanční úřad má při kontrole k dispozici výpisy z účtu.

Pronajímáte přes Airbnb? Pak to není běžný nájem

Krátkodobé ubytování turistů přes Airbnb, Booking a podobné služby je podle pokynu Finanční správy D-59 zpravidla podnikání v ubytovacích službách podle § 7, ne nájem podle § 9. Rozhoduje povaha pobytů a služeb, ne samotná platforma. Daniel Vladyka připomíná, že to potvrzují i soudy. Potřebujete živnostenské oprávnění a řešíte jiné výdajové paušály i povinnosti. Na krátkodobý pronájem se tento návod nevztahuje.

Spočítejte si vlastní variantu

Do skutečných výdajů zadejte ověřený součet včetně úroků a odpisů, ne všechno, co odešlo z účtu. Kalkulačka ukazuje orientační daň z nájmu před slevami, nezná vaše ostatní příjmy a neposuzuje uznatelnost dokladů.

Co si připravit před daňovým přiznáním

Přiznání nevzniká až na jaře, ale celým rokem: tím, jak vedete příjmy, výdaje a doklady.

1. Sečtěte přijaté nájemné a oddělte vyúčtované zálohy na služby.

2. Připravte doklady k úrokům, opravám, pojištění, správě a platbám SVJ.

3. Ověřte podklady pro odpisy a rozdělení ceny na stavbu a pozemek.

4. Porovnejte paušál a skutečné výdaje pro všechny příjmy z nájmu dohromady, ne pro jeden byt zvlášť.

5. Zohledněte ostatní příjmy, slevy a případnou změnu způsobu uplatnění výdajů proti loňsku.

Časté otázky

Platí daň z pronájmu i důchodce? Ano, příjem z nájmu se zdaňuje bez ohledu na věk nebo důchod. Když je ale nájem jediným zdanitelným příjmem, sleva na poplatníka 30 840 Kč často daň výrazně sníží nebo vynuluje.

Můžu přejít z paušálu na skutečné výdaje? Ano, rozhoduje se vždy za celý rok. Za roky s paušálem se odpisy podle zákona vedou jen evidenčně (§ 26 odst. 8 zákona o daních z příjmů): pokud jste byt už dřív odpisovali, roky s paušálem se počítají, jako by odpisy proběhly, a v odpisovém plánu navazujete. Pokud jste paušál uplatňovali od začátku nájmu a byt nikdy neodpisovali, je postup méně jednoznačný. Vstupní cenu stanovíte podle pravidel pro pořízení bytu a zahájení nájmu, ne z dnešní ceny. Při přechodu je také potřeba upravit základ daně předchozího roku o nájemné, které vám za něj nájemník do konce roku nezaplatil, typicky o prosincový nájem zaplacený až v lednu. Podává se kvůli tomu dodatečné přiznání. Změnu proberte s daňovým poradcem.

Jak je to s pronájmem družstevního bytu? Družstevní byt nevlastníte, máte družstevní podíl spojený s právem byt užívat. Odpisy bytu proto uplatnit nemůžete, upozorňuje Šárka Pelikánová. Při podnájmu můžete využít 30% paušál, nebo doložené skutečné výdaje. U oprav a úroků záleží na konkrétním způsobu financování a účelu výdaje. Úroky z vlastního úvěru na pořízení podílu je potřeba odlišit od úroků placených přes družstvo, pro které od roku 2026 platí zvláštní odpočet u vlastního bydlení, ne u pronájmu. Proberte to s daňovým poradcem.

Do kdy musím podat přiznání? Za rok 2026 do 1. dubna 2027. Při elektronickém podání se lhůta prodlužuje do 3. května 2027. S daňovým poradcem je to 1. července 2027, pokud plnou moc uplatní u finančního úřadu do 1. dubna.

Z čeho článek vychází

Redakce vb.cz zpracovala článek hlavně z rozhovoru s Danielem Vladykou. Dále cituje Šárku Pelikánovou (díl 1, díl 2). Pravidla: Finanční správa, přehled pro pronajímatele, pokyn GFŘ D-59 a zákon o daních z příjmů. Modelové příklady nejsou daňovým poradenstvím pro konkrétní situaci.